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广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)

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广西壮族自治区最大的中心城市莫过于南宁市，这座城市的常住人口总量从十年前的665万人攀升到现在的883万人。

对于楼市而言，巨量的人口涌入推动了这个区域城镇化的发展，也推动了这个区域的房地产开发。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图

现在的南宁已经成为广西地区房价最高的城市，二手房的平均房价大约为1.26万，新房的平均房价大约为1.18万。

对于很多人来说南宁的房价太贵了，如此昂贵的房价也让很多人“望楼却步”。

在部分群体的眼里，南宁的楼市面临高房价的危机，毕竟这个区域的经济发展与东部沿海发达城市相比，还是有很大的差距。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图1

数字上看，南宁这座城市的房价的确很高，在全国可统计的300座地区级中心城市当中名列第51位。

南宁作为广西最大的中心城市，城市能级很高，而南宁的楼市面向的不仅只是南宁地区，极有可能面向的是广西全域，常住人口总量达到5,037万人。

在过去的2022年，南宁市共完成经济总量5218.34亿元，在广西14座中心城市当中名列第1位，在全国经济综合实力百强城市当中名列56位。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图2

以经济综合实力的角度看房价，经济综合实力处于第56位，房价排名第51位，侧面反映到这个区域房价太高有它存在的道理。

当然南宁市的常住人口众多，按照当地常住人口总量平均折算，这个区域人均经济总量大约为5.9万元，在全国所有城市排名当中处于第195位。

由此可看出，按照人均经济发展水平，南宁的房价是相当的偏高，是相当的昂贵的房价。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图3

对于南宁市而言，或许不能够以经济综合实力来衡量当地的房价，城市能级高是南宁高房价的自身因素之一，城市常住人口多也是南宁房价高的原因之一。

南宁市的常住人口总量在全国所有城市当中名列第35位，或许以人口基数角度来看南宁房价也是可以理解，为何南宁房价会如此之高？

南宁全域的管辖面积超过了2.24万平方公里，现在南宁常住较多的主要集中在四大区县。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图4

西乡塘区的常住人口大约为166万人，青秀区的常住人口大约为113万人，江南区的常住人口大约为100万人，横州市的常住人口大约为90万人。

在南宁的其他城区当中，武鸣区的常住人口大约为69万人，兴宁区的常住人口大约为62万人，良庆区的常住人口大约为59万人，邕宁区的常住人口大约为34万人。

在南宁的其他县级城市当中，宾阳县的常住人口大约为81万人，马山县的常住人口大约为38万人，上林县的常住人口大约为36万人，隆安县的常住人口大约为33万人。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图5

由于各大区县常住人口基数不一，对楼市的需求量有大有小，各大区县的房价也存在一定的差异。

目前南宁房价最高的主要是青秀区、良庆区，青秀区的二手房平均房价大约为1.6万，新房的平均房价大约为1.72万。良庆区的二手房平均房价大约为1.33万，新房的平均房价大约为1.26万。

这两个区域是南宁城镇化发展最好的区域，也是南宁配套设施最好的区域，对于很多改善区域而言，尽管这两个区域房价高，但这两个区域楼市置业安家，未来所获得的回报或许还是最多。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图6

随着城镇化发展，这两个区域可用于再开发的土地资源越来越稀缺，必然还会推动这两个区的土地价值。

对于很多刚需群体而言，邕宁区、兴宁区、西乡塘区、江南区，或许也是相当不错的地方。

邕宁区、兴宁区、西乡塘区的二手房平均房价基本都处于1.02万左右，江南区的二手房平均房价大约为0.96万左右。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图7

兴宁区、西乡塘区、江南区的新房平均房价基本处于1.02万左右，邕宁区的新房平均房价大约为0.94万。

由此可见，这4个区的房价几乎都差不多，侧面反映到这4个区域的配套设施基本都处于同一个梯队。

南宁城区房价较便宜的地方应该是武鸣区，这个区域的二手房平均房价大约为0.57万，新房的平均房价大约为0.7万。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图8

武鸣区算是南宁的远郊城区，空间上的距离，也会让武鸣区未来的独立发展空间大一点，当然这个区域的楼市显得更弱一点。

在南宁的县级城市当中，横州市的常住人口众多，综合实力强劲这个区域，这个区域二手房与新房的平均房价基本处于0.56万左右。

在空间距离上，横州市更是远离南宁城区，从横州到贵港城区的距离，甚至要比到南宁城区的距离还要近一些。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图9

横州地处郁江边，优秀的地理位置也让这个区域的城建想象空间很大，相信横州城区只会越建越好。

宾阳县的楼市房价与杭州差不多，这个区域的二手房平均房价大约为0.58万，新房的平均房价大约为0.52万。

上林县、马山县、隆安县基本算得上是南宁地区的山区县，上林县新房与二手房平均房价基本处于0.5万左右。

广西房地产(南宁五象跌得最惨的楼盘)插图10

隆安县的新房与二手房平均房价基本处于0.68万左右，马山县的二手房与新房平均房价基本处于0.55万左右。

从南宁各大区县的房价分布可以看出，中心城区的房价要远远高于近郊城区的房价。

那也可以看出南宁多个县级城市的房价差距不是特别明显，但从地理位置以及未来的潜力来看，横州市的发展空间明显要强于其他的县级城市。

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现在的南宁市通过多年的城镇化，城镇化率已经超过了70%，南宁的城镇化率，在广西地区基本处于领先的位置，但与东部沿海的发达城市还是有很大的差距。

有差距也就代表着有潜力，毕竟城镇化是城市发展的必然。

为了满足更多的外来人口流向南宁市，南宁大力推进当地的房地产开发，几乎每年的房地产开发投资金额达到了1000亿以上。

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南宁这座城市一年的新房成交量可以达到1,200万平米以上，按照每套新房建筑面积100平米平均折算，那么南宁市一年的新房成交量可以超过12万套。

换一个理解方式，也就是南宁这座城市每年都有12万个家庭或者个人，前往南宁各大区县的城区购房安家。

对于这些人而言，正在转变角色，逐渐成为南宁城市的主人公，这些人相信南宁的发展定会让他们享受到更多的发展红利。

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南宁这座城市的房价虽高，但这座城市的人均收入却不低，早在2021年，南宁市的城镇居民人均可支配收入就已经达到了4.13万元。

一个在南宁城区生活的三口之家，每年家庭可支配收入超过了12万，所以说这样的收入水平不算特别富裕，但基本能够满足衣食住行的需求。

以更长远的眼光看南宁的楼市，南宁城区楼市固定资产价值也会随着经济的发展而稳步攀升。

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南宁的人口极有可能再创新高，有可能会成为千万级人口的大城市，常住人口大幅度流入的预期必然会支撑南宁的楼市房价。

看好南宁市的发展，经济的发展促进了人口迁徙，作为“往南”的城市，南宁楼市大有可为。

个人观点，仅供参考。

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